Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości

Reklama

W związku ze wzrostem liczby inwestycji celu publicznego, prywatne działki coraz częściej podlegają wywłaszczeniom. Czy osoby pozbawione swoich gruntów mogą liczyć na sprawiedliwą kwotę odszkodowania? W poniższym artykule przeczytasz, kto jest odpowiedzialny za oszacowanie wartości wywłaszczanej nieruchomości oraz czy można odwołać się od ustalonej administracyjnie kwoty odszkodowania.

Ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie gruntów

Zgodnie z polską ustawą zasadniczą, prawo własności do nieruchomości może zostać odebrane tylko w zamian za tzw. słuszne odszkodowanie. Dodatkowym warunkiem jest realizacja celów publicznych (służących ogółowi społeczeństwa). Wartość odszkodowania ustala kompetentny organ administracyjny, opierając się na analizie przeprowadzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Ekspert ten wycenia nieruchomość, korzystając z różnych podejść, dobranych w zależności od konkretnego przypadku. Według Ustawy o gospodarce nieruchomościami, można stosować następujące podejścia:

• Podejście porównawcze: używane jest, gdy rzeczoznawca ma informacje o podobnych nieruchomościach i ich cenach sprzedaży. Jest to podejście preferowane podczas szacowania wartości nieruchomości niekomercyjnych (domów, niezabudowanych działek, mieszkań).

• Podejście kosztowe: stosowane dla nieruchomości, które ze względu na swoje cechy nie są często sprzedawane (nie można porównać cen transakcyjnych).

• Podejście dochodowe: używane do wyceny nieruchomości generujących dochody lub mogących je przynosić w przyszłości.

• Podejście mieszane: łączące metodologię różnych podejść.

Odszkodowanie za przymusowe pozbawienie mienia – zasada korzyści

Rzeczoznawcy majątkowi, oszacowując wartość mienia, uwzględniają obecne przeznaczenie gruntu, o ile nie podnosi to jego wartości w kontekście planowanego celu publicznego. Jeżeli jednak przyszłe użycie gruntu podnosi jego wartość, wówczas rzeczoznawcy wskazują wyższą wartość w swoim operacie szacunkowym. Powyższe działanie określa się mianem zasady korzyści.

Oszacowanie wartości działek pod budowę dróg, które są obecnie najczęstszym celem publicznym, jest dość skomplikowane. Jeżeli brakuje dostępnych cen transakcyjnych dla gruntów drogowych, to – wyceniając nieruchomości o drogowym przeznaczeniu w dniu wydania decyzji – przyjmuje się wartość opierającą się na najczęściej występującym przeznaczeniu wśród gruntów przyległych do danej nieruchomości. W sytuacji, gdy realizacja celu drogowego podnosi wartość nieruchomości, przyjmuje się za podstawę wartość działek, z których wydzielono drogi. Ostateczna kwota może być zwiększona przez rzeczoznawcę na podstawie analizy rynku o maksymalnie 50%. Ten sposób wyceny nazywany jest małą zasadą korzyści.

Odwoływanie się od ustalonej wartości odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości

W przypadku, gdy w postępowaniu o ustaleniu odszkodowania doszło do naruszenia prawa, można złożyć odwołanie w ciągu 14 dni od doręczenia decyzji. Takie działanie ma dla strony sens, gdy w wyniku błędów wartość wywłaszczanego gruntu została zaniżona. Nie są to bynajmniej rzadkie przypadki, ponieważ organy wybierają najmniej kosztowne oferty przetargowe rzeczoznawców. Może to prowadzić do pospiesznych – niejako „masowych” – a przez to niedokładnych wycen.

W sytuacji, gdy istnieją przesłanki, że wartość odszkodowania została zaniżona, zaleca się konsultację z wykwalifikowanym prawnikiem. Jeżeli odwołanie od decyzji organu nie da pożądanego skutku, ekspert pomoże złożyć skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego (WSA). Wynajęcie prawnika jest natomiast niezbędne, kiedy zaistnieje konieczność złożenia skargi kasacyjnej na decyzję WSA do Naczelnego Sądu Administracyjnego, ponieważ takie działanie podlega tzw. przymusowi adwokacko-radcowskiemu.